Bạn đang xem: Refinance là gì
Nhưng điều làm công ty chúng tôi ngạc nhiên nhất (và cạnh tranh chịu so với một số chuyên viên mortgage dường như không nói rõ, hoặc thậm chỉ cố ý che bịt sự thật) là một vài thân chủ này khoe là bản thân may mắn gặp được người làm mortgage giúp đỡ chuyện refinance nhưng không tốn một đồng nào hết. Theo hồ hết thân chủ này thì nhân viên làm mortgage quảng bá với họ đấy là free refinancing nhà nhà chưa hẳn trả một đồng làm sao hết!
Có thật vậy không? nhà nhà chưa phải trả đồng nào lúc refinance?
Thưa Bạn, sẽ không khi nào có chuyện refinance nhưng mà không tốn một đồng như thế nào cả. Nếu như Bạn gặp mặt một nhân viên mortgage nhưng dám pr với bạn như vậy, thì giải pháp hay nhất là chúng ta nên đi tìm kiếm nhân viên mortgage khác sẽ giúp đỡ đỡ Bạn.
Chúng tôi muốn chia sẻ với các bạn sự gọi biết của bản thân về chuyện refinance vào địa ốc.
Refinance (trong địa ốc) là gì? Là hiệ tượng mượn một cái nợ bắt đầu để trả dòng nợ cũ. Thường thì chủ nhà ra quyết định refinance khi lãi suất vay xuống thấp vì bởi vậy payment mỗi tháng sẽ rẻ hơn (nếu như món nợ mới bằng với nợ cũ). Mặc dù nhiên cũng có trường hợp gia chủ muốn “cash out” và lựa chọn refinance cùng với số nợ mới cao hơn nợ cũ và nhân thời cơ đó rút ra một vài tiền để đầu tư, sửa chữa thay thế nhà cửa, trả tiền học tập cho bé cái, v.v. Nắm lại có không ít mục đích khác nhau khi chủ nhà chọn refinance.
Để chủ nhà rất có thể mượn nợ new và trả nợ cũ hay refinance thì lender (chủ nợ) cần làm những chuyện như đánh giá giá trị căn nhà (appraisal), đánh giá tài chính và điểm tín dụng của gia chủ trong yếu tố hoàn cảnh hiện tại rất có thể trả nổi nợ (mới tốt không), v.v. Toàn bộ những chuyện nầy tốn thời hạn và chi phí bạc. Bên cạnh đó có đông đảo lệ phí tổn như lender fees, title search, title insurance, v.v. Nói vậy để Bạn hiểu đúng bản chất refinance thì tốn hết sức nhiều chi phí (tất cả những chi tiêu liên quan liêu này gọi chung là “refinance or closing cost”).
Vì vậy chúng ta cũng có thể đoán được rằng … vẫn không bao giờ có chuyện “free refinancing” hay “no-cost refinancing”. Cái mà những người dân làm mortgage (cố tình không nói rõ) có thể làm cho mình là “no out of pocket cost refinancing”, hotline nôm na là “tái tài trợ mà không tốn chi phí túi”.
Vậy làm cụ nào nhưng lender “make money” trong chuyện bạn refinance? bao gồm 2 cách. Cách trước tiên là lender sẽ gộp chung toàn bộ closing cost của khách hàng và cùng vào số nợ mới mà bạn muốn finance. Đây là phương thức hữu hiệu nhất nhưng lender dùng để làm “make money” từ Bạn.
Một thí dụ sẽ giúp đỡ Bạn làm rõ hơn. Các bạn đang thống trị nhà và mẫu mortgage hiện tại của khách hàng là $250,000 và nhiều người đang trả 5.75% lãi suất, và bởi vì lãi suất hiện tại là 4.25% nên bạn có nhu cầu refinance. Với mức 5.75% (30 năm) thì các bạn trả tiền vốn + lãi suất vay hàng mon là $1,458. Cho rằng tiền closing cost (appraisal, credit score check, lender fee, title tìm kiếm fee, etc) tổng số khoảng $8,000, lender của bạn sẽ cộng số tiền này vào cái mortgage và số nợ (refinance) bắt đầu sẽ là $258,000, chứ không phải $250,000. Với mức lãi suất lúc này 4.25% (30 năm) thì chi phí payment mặt hàng tháng (vốn + lãi suất) của Bạn hiện nay sẽ là $1,270. Trường hợp so cùng với số tiền các bạn trả trước đây là $1,458 thì bây chừ mỗi tháng các bạn trả không nhiều hơn $188 (1,458 – 1,270 = $188). Thừa tốt, đúng không nhỉ Bạn? Bạn không phải ký check để trả một đồng nào mang đến lender nhưng mà mỗi tháng lại bớt tiền payment. Chính vì vậy mà một số nhân viên làm mortgage bự mờ hoàn toàn có thể quảng cáo “free refinancing” là vậy.
Còn bí quyết thứ nhì mà lender dùng làm “make money” từ các bạn là nâng lãi suất vay lên. Trong lấy ví dụ trên, với lãi suất hiện tại vận dụng cho ngôi trường hợp của khách hàng là 4.25% thì lender sẽ nâng lên thành 4.725% chẳng hạn. Cùng với số chi phí lời trường đoản cú 0.475% (4.725% – 4.25%) lender vẫn “credit back” cho bạn dưới hiệ tượng là closing cost. Nói một bí quyết khác, lender sẽ đo lường và tính toán để số lời trường đoản cú sự khác biệt giữa hai mẫu rate 4.25% với 4.725% tương đương với tiền closing cost của chúng ta (và tất nhiên cộng thêm một mớ tiền lời riêng cho lender), và bỗng nhiên Bạn thấy mình được … không tính phí financing (vì lender “credit back” cần Bạn chưa hẳn bỏ chi phí túi ra một đồng nào). Không chỉ có vậy mỗi tháng chúng ta lại trả ít hơn $158 ($1.458 – $1,300) ($1,300 là payment mỗi tháng từ số nợ $250,000 với lãi vay 4.725%). Liệu có còn gì khác tốt hơn?Nhưng sự thực, như chúng ta đã thấy, chúng ta phải trả số nợ mới cao hơn nợ cũ. Và vị vậy mà bạn sẽ trả số tiền lãi suất nhiều hơn thế nữa (số tiền lãi suất vay là tổng số tiền các bạn trả, không giống với mức lãi suất). Bạn giảm sút tiền nhà cũng chính vì lãi suất xuống. Với lender nhân dịp đó “make money”, tuy vậy lại bít đậy thực sự và nói rằng kia là không lấy phí refinancing.
Nhưng sự thực, như chúng ta đã thấy, các bạn phải trả số nợ với một mức lãi suất cao hơn mức bạn được hưởng.
Vì vậy chúng tôi muốn nhấn mạnh vấn đề – There is no such thing as free refinancing.
Nhưng nếu chọn refinance, vậy biện pháp refinance nào giỏi hơn. Theo thừa nhận xét của công ty chúng tôi thì chẳng bao gồm cách nào giỏi hơn cách nào cả. Tất cả tùy ở trong vào thực trạng của từng người, nhưng đặc biệt quan trọng hơn không còn là Bạn phải biết thật rõ bạn muốn gì và nên gì trong câu hỏi chọn refinance. Khi bạn thật ví dụ cái ao ước và đề nghị trong quyết định của chính mình thì chuyên gia về mortgage có kiến thức và đạo đức nghề nghiệp sẽ hỗ trợ share và vắt vấn cho mình phương biện pháp refinance như thế nào đạt được kết quả nhất theo nhu yếu của Bạn.
Xem thêm: Nêu Đặc Điểm Của Bộ Linh Trưởng Là, Đặc Điểm Của Bộ Linh Trưởng Là
Bạn rất có thể sẽ cần chất vấn đôi ba chuyên gia mortgage để đánh giá sự thành thật và kinh nghiệm, kỹ năng của chúng ta trong phạm vi mortgage. đông đảo quyết định của công ty đều luôn luôn luôn có cái giá đi kèm. Nếu khách hàng không trả trước thì các bạn sẽ trả sau. Nếu như lender không chịu phí tổn tổn đó thì ai vẫn chịu? Số tiền “saved” mỗi tháng có xứng đáng với số tiền Bạn ném ra để refinance không? bạn có nhu cầu rút ngắn thời hạn trả mortgage thay bởi 30 năm? Đây là một vài nét trong số tương đối nhiều vấn để chúng ta phải lo liệu trong vấn đề refinance của mình.
Để kết thúc bài này, công ty chúng tôi muốn share với Bạn bài toán FTC (Federal Trade Commission) cách đó khoảng một năm (Sep 2014) vẫn phạt một doanh nghiệp tên Delta Prime Refinance trực thuộc bang Colorado $500,000 vì đã quảng cáo lừa gạt “free refinancing với giúp người mượn tiết kiệm ngân sách hơn $2,000 một năm”. Theo Jessica Rich, Director of the FTC’s Bureau of Consumer Protection, “An ad that says you can refinance your mortgage for không tính phí is clearly deceptive if you have khổng lồ pay money at some point before you sign the dotted line”<1>
<1> Mortgage Lead Generator Will Pay $500,000 lớn Settle FTC Charges That It Deceptively Advertised Mortgage Refinancing ( https://www.ftc.gov/news-events/press-releases/2014/09/mortgage-lead-generator-will-pay-500000-settle-ftc-charges-it)